נכון לשנת 2024, קיימים 290,000 בעלי דירות שניות בישראל ו- 86,000 אנשים מחזיקים בידרה שלישית ומעלה.

כיום קיימת הנחה שרכישת דירה היא הדבר הנכון והמומלץ ביותר, אך האם אכן כך פני הדברים?

בואו נעשה סדר:

אדם שרוכש כיום דירה ראשונה בישראל נהנה מפטור במס רכישה או לחילופין משלם מס רכישה מופחת.

בהתאם להוראות סעיפים 9 (ג1) (ג3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2025 יחויב רוכש דירה ראשונה בישראל במס רכישה בהתאם למדרגות שלהלן:

• על חלק השווי שעד 1,978,745₪ – לא ישולם מס.
• על חלק השווי העולה על 1,978,745₪ ועד 2,347,040₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.
• על חלק השווי העולה על 2,347,040₪ ועד 6,055,070₪ – ישולם מס בשיעור 5%.
• על חלק השווי העולה על 6,055,070₪ ועד 20,183,565₪ – ישולם מס בשיעור 8%.
• על חלק השווי העולה על 20,183,565₪ – ישולם מס בשיעור 10%.

בנוסף, במידה והרוכש לא מכר את הדירה בתקופה של עד שנה וחצי מעת הרכישה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

לקוחות רבים שואלים אותי מתי מתחילה תקופת החישוב לצורך קבלת פטור ממס שבח – האם בעת רכישת הדירה או בעת קבלת המפתחות (טופס 4 במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן)? הרי קיימים מצבים בהם אנשים חותמים על חוזה לרכישת דירה בתאריך מסוים אך בפועל הדירה עוברת לחזקתם רק לאחר מספר חודשים.

התשובה לשאלה שלעיל היא:

התקופה הקובעת לתשלום מס שבח נקבעת ממועד חתימת החוזה.

זאת אומרת, לקוח שרכש דירה אך בפועל קיבל את המפתחות אליה רק לאחר שנה, יכול למכור את הנכס כעבור חצי שנה מיום קבלת המפתחות ויהיה זכאי לפטור ממס שבח.

ניתן דוגמא מספרית:

בינואר 2023 דנה ואריאל רכשו דירה ב- 1,800,000₪.

לאחר שנתיים, בינואר 2025, הזוג מכר את הדירה ב- 2,000,000₪.

הזוג קיבל רווח נאה של 200,000₪.

• במידה ומדובר בדירה ראשונה ויחידה של דנה ואריאל:

על סכום הרכישה (1,800,000₪) לא ישולם מס רכישה מכיוון שבמקרה של רכישת דירה ראשונה סכום שלא עולה על 1,948,000₪ נכון לשנת 2024 אין מס רכישה. בנוסף, מאחר והזוג חיכה מעל שנה וחצי עד מכירת הנכס אין לו מס על השבח וכל הסכום שהרוויח נשאר בבעלותו.

• במקרה שדנה ואריאל מחזיקים בבעלותם דירה ראשונה אחרת והדירה הנוכחית נרכשה על ידם לצורך השקעה:

על סכום הרכישה – 1,800,000₪, הם ישלמו מס רכישה בשיעור של 8% – 144,000₪.

לאחר שנתיים כאשר הדירה נמכרה ב- 2,000,000₪ חל על הרווחים מס שבח בשיעור של  25%.

במידה ודנה ואריאל מכירים את החוק, הם יודעים שניתן להזדכות על חלק מההוצאות שנכללו ברכישת הדירה ומכירתה, ולכן הם יבקשו לנכות מסכום הרווח את הסכום ששולם בגין מס רכישה לצורך חישוב מס שבח.

במקרה זה, הרווח שנותר לאחר ניכוי מס רישה הינו 56,000₪ ולכן הזוג יידרש לשלם מס שבח בסך 14,000₪ כך שיישאר ברשותו רווח נקי בסך 42,000₪.

האם הרווח משתלם בהתחשב בעובדה שחלפו כבר שנתיים?

לסיכום, כל מקרה צריך להיבחן לגופו, יש לקחת בחשבון את כל הפרמטרים בטרם רוכשים נכס ורק לאחר קבלת התמונה בשלמותה ניתן יהיה לקבל החלטה נכונה ומשתלמת.