ע"פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2024 נמכרו בישראל 101,040 דירות, מתוכן 45.2% דירות חדשות.

אנשים רבים מעדיפים לקנות דירה חדשה מקבלן, להיכנס לבית חדש, לעצב אותו כפי שהם רוצים ולהימנע מהתעסקות עם בלאי של דירה ישנה (בעיות של חשמל, רטיבויות וכדומה).

דירה חדשה מקבלן מבטיחה בד"כ אחריות מהקבלן לתקופה מסוימת במידה ויהיו תקלות.

במאמר שלהלן נעסוק בקבלת משכנתא לצורך רכישת דירה מקבלן.

אדם שמעוניין לרכוש דירה נדרש לבדוק מספר דברים:

1. גובה ההון העצמי שיש ברשות הרוכש.
2. אחוז המימון הנדרש מהבנק.
3. ההחזר החודשי שישולם לאורך התקופה.

כאשר רוכשים דירה מקבלן יש לקחת בחשבון שהדירה לא זמינה לאכלוס מיידי ולרוב לקבלן ייקח שנתיים – שלוש שנים בממוצע לבנות את הבית. בתקופת הבניה חלה על הרוכשים מחויבות לשלם לקבלן כל x חודשים סכום כסף מסוים עפ"י מה שנקבע בלוח התשלומים בחוזה המכר.

כיצד זה משפיע על המשכנתא?

ניתן דוגמא מספרית:

יואל ויונית מעוניינים לרכוש דירה מקבלן בסכום של 2,500,000 ₪ ברמת גן.

לזוג זו דירה ראשונה והם יכולים לקבל מימון בסך 75% משווי הדירה.

הזוג הצליח לחסוך קצת כסף במהלך השנים ובנוסף נעזר בהוריו ויחד הצליחו לגייס 800,000 ₪.

סה"כ הם צריכים משכנתא בסך 1,700,000 ₪ שההחזר החודשי שלה יעמוד על 8,500 ₪.

הלקוחות מאוד אחראיים ורצו לוודא שאכן יקבלו אישור עקרוני לעסקה מהבנק טרם רכישת הנכס, לברר מה גובה ההחזר החודשי בו יצטרכו לעמוד מידי חודש ולשקול את העסקה מההיבט הכלכלי לפני מימושה.

הם עשו את העבודה כנדרש, קיבלו את האישור למשכנתא וחתמו על החוזה מול הקבלן.

כאשר הגיע השלב בו נזקקו למשכנתא, הלקוחות ניגשו לבנק וחתמו על טפסי המשכנתא. 

כיצד מתנהל תהליך משכנתא כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן?

בדרך כלל מעת החתימה על חוזה המכר ועד מועד מסירת הנכס לרוכש, תהיה תקופת בניה של שנתיים – שלוש שנים בממוצע. הקבלן מעביר לוח תשלומים שמתפרס לאורך תקופת הבנייה. 

ניתן דוגמא: הקבלן מבקש לשלם לו 10% מסך העסקה כל שלושה חודשים. 

במקרה הנ"ל 10% מ- 2,500,000 ₪ הם 250,000 ₪.

כאשר הלקוח משחרר כל פעימה הריבית מתעדכנת מחדש ועל כל משיכה ומשיכה שהלקוח מבקש לבצע יכול להיות שינוי בריבית וכך נוצר מצב שלמרות שהלקוח סגר עם הבנק על החזר חודשי בגובה 8,500 ₪, בפועל הוא רואה שכאשר הוא שילם לקבלן את כל הכסף וסכום המשכנתא הועבר במלואו לקבלן הוא משלם תוספת של 400 ₪, כי התנאים שקיבל מהבנק במועד החתימה על המשכנתא התייחסו למצב בו הוא משחרר את כל סכום המשכנתא (1,700,000 ₪) באותו רגע נתון, אך במקרה שהסכום התחלק ל- 10 פעימות במשך שלוש שנים, יש שינוי בריבית ולכן היא יכולה להשתנות.

אז מה מומלץ לעשות?

לאחר קבלת טופס 4 רצוי לבדוק את המשכנתא מחדש ובמידת הצורך לבצע מחזור משכנתא, במקרים רבים ניתן לחסוך הרבה מאוד כסף.